「居抜きなら、かなり抑えられそうなんです」
物件を探していた宮原院長（仮名）は、前の歯科医院がそのまま残る居抜き物件を候補にしていました。ユニットも残置されています。図面上は、初期費用が大きく下がる計算でした。
ところが現地を確認すると、様子が違いました。
ユニットは10年以上前の機種でした。レントゲンもフィルム式のままです。開業から数年のうちに、入れ替えが必要になる見込みでした。
入れ替えの費用と、そのための工事で診療を止める時間。この2つを足すと、最初に浮いたはずの金額を上回る可能性がありました。
宮原院長は、居抜きを候補から外しませんでした。外したのは「残置設備をそのまま使う」という前提のほうです。設備を入れ替える前提で、金額を計算し直しました。
この記事でわかること
- テナント・新築・居抜きの性質と向き不向き
- 居抜き物件で必ず確認すべき3点
- 初期費用ではなく総額で比べる手順
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物件は3形態。比べるのは「総額」と「時間」
結論から申し上げます。物件の形態は、初期費用の高い安いで選ぶものではありません。
比べるべきは2つです。開業から数年間で出ていく総額と、開業までにかかる時間です。
理由は単純です。初期費用は目に見えますが、追加費用は後から出てくるためです。見えている数字だけで比べると、判断を誤ります。
まず全体像を押さえてください。
| 項目 | テナント | 新築 | 居抜き |
|---|---|---|---|
| 初期費用 | 中程度 | 高い | 低め |
| 自由度 | 建物の制約あり | 高い | 低い |
| 開業までの期間 | 中程度 | 長い | 短い |
| 立地の選択肢 | 多い | 限られる | 物件次第 |
| 後の追加費用 | 少ない | 少ない | 発生しやすい |
| 向いている先生 | 立地を優先したい | 動線を理想通りにしたい | 早く始めたい |
どれかが優れているわけではありません。先生が何を優先するかで、正解が入れ替わります。
テナント：選択肢は多いが、建物が制約を決める
テナントは、商業ビルや路面店舗を借りる形です。立地の選択肢が広く、初期費用は新築より抑えられます。
一方で、建物の構造が先生の設計を制限します。歯科は給排水と電気の要件が特殊です。チェアの位置に排水を通せない、床の加重に制限がある。そうした理由で断念するケースがあります。
契約前に確認する項目
内見の段階で、次を確認してください。後から分かると、契約をやり直すことになります。
- 給排水の位置と、床下に配管を通せる高さがあるか
- 床の加重制限（ユニット、レントゲン、コンプレッサーの重量に耐えるか）
- 電気の容量。増設できるか、できるなら誰の負担か
- レントゲン室の遮蔽工事が可能か（壁の構造と、管理組合の承諾）
- 看板を出せる位置と大きさ。ビルの規約で制限されることがあります
- 契約の種類（普通借家か定期借家か）と、退去時の原状回復の範囲
とくに4番と6番は見落とされがちです。原状回復の範囲が広いと、閉院や移転のときに大きな費用が発生します。
候補が出た段階で、内装業者に現地を見てもらってください。図面だけでは、配管も加重も分かりません。
新築：自由度は最も高い。ただし「時間の費用」がかかる
新築は、土地を確保して建てる形です。
診療の動線を最初から設計でき、将来の増設も見込めます。3つのなかで最も自由度が高い選択肢です。
一方で、費用は大きくなります。そして見落とされやすいのが、工事期間が長い分の費用です。
開業が遅れるあいだも、先生の生活費は必要です。内定を出したスタッフがいれば、人件費も発生します。借入の据置期間（元金の返済を待ってもらえる期間）が足りるかという問題も出てきます。
つまり新築の比較では、建築費だけでなく「開業が遅れる期間の費用」を足して考える必要があります。工期が1か月延びるごとに何が増えるかを、先に書き出しておいてください。
居抜き：安く見える理由と、高くつく理由
居抜きは、前の医院の内装や設備が残っている物件です。
工事期間が短く、初期費用も抑えられます。ただし、残っているものが自院に合うとは限りません。
1. 設備の年式と、保守部品
ユニット、レントゲン、滅菌器がいつのものか。年式よりも、保守部品が今も手に入るかのほうが重要です。部品が出ない機種は、故障した時点で入れ替えになります。
2. 配管と電気の状態
見た目では分かりません。前の医院が何年使ったか、途中で手を入れたかによって状態が変わります。専門業者による確認が必要です。
3. 前の医院が閉院した理由
これが最も重要です。院長の体調や承継であれば、立地の問題ではありません。しかし患者様が集まらずに閉院したのであれば、同じ結果になる可能性があります。
残置設備は「もらえるもの」ではありません
居抜きでは、造作や設備の譲渡代金を求められることがあります。このとき、残置物を一式でまとめて評価しないでください。
使うものと使わないものを分け、使わないものは処分費が誰の負担になるかを契約前に決めます。引き取ってしまうと、処分費は先生の負担です。
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総額で比べる：見積もりの並べ方
形態が違う候補を比べるときは、同じ土俵に乗せる作業が要ります。
手順は次の通りです。
- 初期費用（物件取得費・工事費・設備費）を並べる
- 開業後3年以内に発生しそうな追加費用を足す（設備の入れ替え、不足した工事）
- 毎月の固定費（家賃・共益費、または返済）に、比較したい年数を掛けて足す
- 開業が遅れる期間の費用を足す
この4つを足した数字で比べてください。順番が変わることがあります。
| 見積もりの見方 | やりがちな比べ方 | 正しい比べ方 |
|---|---|---|
| 対象 | 工事費の総額だけ | 初期費用＋追加費用＋固定費 |
| 期間 | 開業時点 | 開業後3〜5年 |
| 居抜きの設備 | 使える前提 | 入れ替える前提でも成立するか |
安い見積もりは、必要な項目が抜けていることがあります。他社の見積もりと項目を突き合わせ、揃っていない行を質問してください。
決める順番は「立地 → 形態 → 総額」
最後に、順番です。形態から入らないでください。どの地域で、どんな患者様を診るのかが先です。地域が決まれば、選べる形態はおのずと絞られます。そのうえで上の4ステップで比べます。
この順番を守ると、「安いから居抜き」という入り方をしなくなります。
よくある失敗・つまずき
失敗1：初期費用の差額だけを見て決めてしまう
初期費用は見積書に書いてあり、追加費用はどこにも書いていないために起きます。候補ごとに「3年以内に起きそうな出費」を箇条書きにしてください。書き出すだけで、差額の意味が変わります。
失敗2：契約してから工事の可否を調べる
良い物件は早く決まるため、押さえることを優先してしまうために起きます。申込みの前に内装業者の現地確認を入れてください。難しい場合は、工事不可なら白紙に戻せる条件を交渉します。
失敗3：前の医院の印象を引き継いでしまう
居抜きで起きます。外観や内装が前のままだと、地域の方に「別の医院になった」と伝わりません。外観・サイン・受付まわりだけでも変えてください。
よくあるご質問
Q. 居抜きの設備は使わないほうがいいですか?
A. 状態次第です。年式が新しく保守も受けられるなら活用できます。使う前提と使わない前提の両方で資金計画を作ると、安全に比べられます。
Q. テナントで断念することはよくありますか?
A. あります。とくに上層階や古い建物では、給排水や加重の制約が問題になります。契約前の確認が必須です。
Q. 新築は何年で回収できますか?
A. 立地と診療内容によって大きく変わるため、一律の年数は申し上げられません。事業計画のなかで、返済年数と合わせて検討してください。
Q. 医療モールへの入居はどの形態に当たりますか?
A. 契約の形はテナントに近くなります。ただし他科との関係やモール側の条件が加わり、集患の前提が変わります。同じ条件では比べにくい点にご注意ください。
まとめ：比べるのは初期費用ではなく、総額
- 形態は3つ。優劣ではなく、先生が何を優先するかで正解が変わる
- テナントは選択肢が多いが、給排水・加重・電気・遮蔽の制約を先に確認する
- 新築は自由度が高い一方、開業が遅れる期間の費用まで含めて考える
- 居抜きは安く見えるが、設備の年式・保守部品・閉院理由の3点で判断する
- 残置設備は一式で評価せず、使うものと使わないものを分ける
- 比較は「初期費用＋3年以内の追加費用＋固定費×年数＋遅れる期間の費用」で行う
- 決める順番は、立地 → 形態 → 総額
今日からやる1アクション：候補に挙がっている物件について、「開業後3年以内に発生しそうな出費」を3つだけ書き出してください。書き出せない項目があれば、それが今いちばん確認すべき点です。
宮原院長は結局、その居抜き物件を選びました。ただし設備は入れ替える前提で、資金計画を組み直したうえでの判断でした。最初に見た「安さ」は、判断材料のひとつに戻りました。
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