年商1億は開業前に決まる|歯科医院の立地選定・ユニット台数・資金計画

開業を決めたB先生（仮名）は、駅前のきれいなテナントに一目で惹かれました。人通りも多く、内装のイメージも湧き、「ここなら患者様が来る」と契約寸前まで進みました。
ところが、あらためて診療圏を調べ直すと、半径1km以内に競合が複数。家賃は当初の想定を大きく上回り、間取りの都合でユニットは希望の台数が置けないことも分かりました。
もし勢いで契約していたら、”毎月の固定費が重く、売上の天井は低い”医院を、開業初日から背負うところでした。

歯科医院の開業は、診療を始める前
「どの物件を、どこに構えるか」でその後の多くが決まります。

物件は「気に入ったから」で選ぶものではなく、診療圏・診療方針・規模・資金の4つと噛み合うかで選ぶものです。

本記事では、歯科医院の開業物件を”開業前に決める順番”で、具体的な手順とチェック項目に落として解説します。

この記事でわかること

• 物件を探す前にやるべき「診療圏調査」の進め方
• 診療方針・規模・資金と物件をどう噛み合わせるか
• 内見で必ず見る「視認性・動線・階数」のチェック点

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物件を探す前に、「診療圏調査」から始める

結論、物件探しの前に診療圏調査です。どれだけ魅力的な物件でも、周辺に必要な患者数がいなければ予約は埋まりません。
診療圏調査とは、候補地の商圏に、どれだけの人が住み・働き（人口）、どんな層で（年齢構成）、競合がどれだけあるかを調べ、「その場所で無理なく続けられるか」を見積もる作業です。
商圏は「徒歩」か「車」かで半径が変わる

同じ「半径◯km」でも、都市部の徒歩・自転車中心のエリアと、郊外の車中心のエリアでは、患者様が通える範囲が違います。まず候補地が徒歩圏の集患か、車での来院が前提かを決め、その前提で商圏の広さを置きます。駅前なら徒歩・電車、郊外なら車と駐車場、というように、立地タイプごとに「通える距離」を現実的に見積もります。

見るべきデータ

• 人口と年齢構成： 自治体サイトの「町丁別人口」で、商圏にターゲット層（ファミリー／高齢者／働く世代）がどれだけいるかを確認します。
• 世帯・昼間人口： 住宅地なら世帯数、オフィス街なら昼間人口が効きます。
• 将来の人口動態： 今の人数だけでなく、再開発・新築マンション・大型施設の出店/撤退・道路計画など、数年後に増えるか減るかを自治体の都市計画や地域ニュースで確認します。

競合は「数」だけでなく「稼働」を見る

マップで歯科医院の数を数えるだけでは不十分です。登録だけで実質稼働していない医院もあれば、常に混んでいる医院もあります。候補地周辺は実際に足を運び、駐車場の埋まり具合・待合の様子・診療時間・標榜科目を確認します。逆に、競合がほとんどいないエリアは「ブルーオーシャン」ではなく「需要が薄い」サインのこともあるため、人口とセットで判断します。

診療圏に必要な人口の目安は地域差が大きいため、一般的な数字を当てはめず、自院の候補地の実数で判断します。

「適地」は診療方針で変わる

同じ物件でも、どんな診療を主軸にするかで良し悪しが変わります。競合の多い駅前が常に正解とは限りません。

診療の主軸	相性の良い立地の例
審美・自費中心	駅近・オフィス街など、関心と可処分所得が高い層が多い場所
補綴・義歯・訪問	高齢者が多い住宅地・郊外
小児・矯正	ファミリー世帯・子育て層が多い住宅地、商業施設の近く

先に「何で選ばれる医院にするか（診療方針）」を決めると、物件の評価軸が定まります。方針が未確定なら、物件より先にコンセプトを固めます

（内部リンク：歯科医院のコンセプトの決め方）。

物件の種類（テナント／戸建て／居抜き）をどう選ぶか

物件は大きく3種類。初期費用・設計の自由度・開業までの期間が異なり、診療方針や資金と相性があります。

種類	特徴	向いている場合
テナント（スケルトン）	自由に設計できるが内装費が大きい。準備期間は比較的かかる	立地重視・レイアウトにこだわりたい
戸建て	視認性・駐車場を確保しやすい。準備期間は長くなりがち	郊外・車社会のエリア
居抜き（旧歯科）	設備を活かせて初期費用・期間を抑えやすい。前院の評判は要確認	資金・時間を抑えたい

テナント（スケルトン）

内装をゼロから設計でき、動線やユニット配置を理想に近づけられます。一方で内装・設備の工事費が大きく、準備期間も長めです。立地を最優先にしたい場合の王道です。

戸建て・建貸し

視認性と駐車場を確保しやすく、郊外・車社会のエリアで強みを発揮します。土地・建物の条件で初期費用と期間は大きくなりがちなので、資金計画との相性を見ます。

居抜き（旧歯科）

配管・給排水・レントゲン設備などを活かせる場合、初期費用と期間を抑えられます。ただし、前院の評判・閉院理由・設備の劣化は必ず確認します。前院の悪い評判や立地要因をそのまま引き継ぐリスクがあるためです。

種類ごとの詳しい判断基準（費用・契約・居抜きの注意点）は、別記事で解説します（内部リンク：テナント／新築／居抜きの選び方）。

内見で必ず見る「視認性・動線・階数」

図面だけで決めず、必ず現地を患者様の目線で確認します。チェック項目は次の通りです。

1. 視認性： 道路や歩道、駅からの動線で、看板・入口がすぐ目に入るか。2階以上は1階より認知されにくいため、ビルサイン・袖看板・1階の誘導サインなど、見つけてもらう工夫とセットで検討します。
2. 入りやすさ： 間口の広さ、段差やスロープ（ベビーカー・高齢者・車椅子）、エレベーターの有無。入口の心理的ハードルは来院率に直結します。
3. 駐車場： 車社会なら台数が集患を左右します。自院分だけでなく、近隣の提携駐車場も含めて確保できるか。
4. 周辺動線： 近隣にスーパー・薬局・小児科など、ターゲット層が普段通る施設があるか。生活動線に乗っているほど「ついで来院」が増えます。
5. 建物の条件： 築年数・設備の状態・耐震。古い物件は家賃が抑えられる一方、長期運営への影響を見ておきます。

契約前に確認する「費用と条件」

賃料だけで判断すると、後から固定費や制約で苦しむことがあります。契約前に次を確認します。

• 賃料以外の初期費用： 保証金・礼金・仲介手数料など、賃料以外の一時費用の有無と金額。
• 工事区分（A/B/C）： どこまでをオーナー負担・どこからをテナント負担で工事するか。区分次第で内装費が大きく変わります。
• 契約期間・更新・中途解約： 定期借家か普通借家か、更新条件、途中解約の違約金。長く続ける前提で条件を見ます。
• 用途・医療機関の可否： その物件で歯科（医療機関）の開業が可能か、管理規約や用途地域の制限がないか。
• 原状回復の範囲： 退去時にどこまで戻す義務があるか（スケルトン戻しか等）。

これらは契約書・重要事項説明で確認し、不明点は不動産会社・専門家に書面で確認します。

規模（ユニット台数）が、売上の“天井”を決める

物件を選ぶ時点で、置けるユニット台数がおおむね決まります。

後から台数を増やすのは、スペース・配管・動線の制約で簡単ではありません。
だからこそ、物件の広さは「将来の台数」まで見て選びます。

待合・カウンセリングルーム・スタッフ動線まで含めて、無理のない配置になるかを図面で確認します。
ユニット1台あたりの売上や必要な広さは診療内容で変わるため、一般的な目安ではなく事業計画の数値で判断します。

台数の決め方は別記事で解説します（内部リンク：チェア台数の決め方／台数の失敗・注意点）。

開業資金はどれくらい見ておくべきか

物件（家賃・内装）は開業資金の大きな部分を占めます。

ポイントは毎月の固定費（主に家賃）を、見込み売上に対する比率で無理のない範囲に収めることです。

初期の内装・設備費だけでなく、開業後しばらくの運転資金（人件費・材料費・返済）も見込んで資金を組みます。
開業資金の総額や適正な家賃比率は地域・規模で幅があるため、事業計画で試算しましょう。

資金計画・自己資金と借入の考え方は別記事で解説します（内部リンク：開業資金・自己資金と借入）。

立地タイプ別の比較

項目	都心の一等地	中規模都市
家賃	高い（固定費が重い）	抑えやすい
人通り	多い	生活圏の需要が安定
競合	密集しやすい	相対的に分散
広告単価	高騰しやすい	比較的抑えられる
向いている戦略	自費診療に寄せる	保険＋自費のバランス型

すでに小さく開業してしまった場合は

「箱を小さく作ってしまった」という段階でも、打ち手がなくなるわけではありません。

単月で黒字転換できているのであれば、別のエリアにもう1医院を展開するという選択肢が現実的になります。1つの大きな箱にこだわらず、規模を分けて構えるという考え方です。

いずれにしても、まずは現在の医院を黒字化させることが前提になります。

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開業準備の順番（タイムライン）

物件は「準備全体の中の1ステップ」です。順番を間違えると、物件契約だけが先行して資金や設計が追いつかない、という事態になります。おおまかな順番は次の通りです。

1. 構想： 診療方針・コンセプト・ターゲットを決める
2. 診療圏調査： 候補エリアの人口・競合・将来性を調べる
3. 物件選定： 診療圏に合う物件を、種類・視認性・契約条件で評価
4. 資金計画： 物件と規模に合わせて資金を組む
5. 設計・工事： レイアウト・ユニット配置・内装
6. 告知・集患準備： ホームページ・Googleビジネスプロフィール・内覧会 など

物件の意思決定は3の段階ですが、1・2が固まっていないと正しく選べません。
開業までの詳しい流れは別記事で解説します（内部リンク：開業スケジュール）。

よくある失敗・つまずき

• 物件の第一印象で即決し、診療圏を後回しにする → 契約前に必ず診療圏調査を。
• 視認性を図面だけで判断する → 現地で「患者様の目線」で確認を。
• 今の資金だけで台数を決める → 将来の台数まで見て広さを選ぶ。

よくあるご質問

Q.まず物件と診療圏、どちらを先に決めますか？

A. 診療圏（と診療方針）が先です。物件はそれに合うかで選びます。

Q. 競合が少ない地域は狙い目ですか？

A. 一概には言えません。競合が少ない＝需要が薄い可能性もあるため、人口と合わせて判断します。

Q. ユニットは最初から4台入れるべきですか?

A. 台数分のスペースを確保しておくことが重要です。設備の導入時期は段階的でも構いませんが、後から広げるのは難しいため、物件選定の時点で余裕を持たせておくのが望ましいと言えます。

Q. 1億にこだわらない場合、この考え方は参考になりますか?

A. なります。目標が5,000万円でも6,000万円でも、家賃と台数から逆算する考え方は同じです。目指す水準に合わせて数字を置き換えてみてください。

まとめ：物件は「気に入るか」でなく「噛み合うか」で選ぶ

歯科医院の開業物件は、一度契約すれば簡単には動かせません。
家賃という毎月の固定費と、置けるユニット台数という売上の上限を、契約した瞬間に同時に決めてしまう意思決定です。
だからこそ、「気に入ったかどうか」ではなく、診療圏・診療方針・規模・資金と「噛み合うかどうか」で選ぶ必要があります。印象で先に物件を押さえるのではなく、次の順番で一つずつ確かめることが、開業後の経営を大きく楽にします。

• 物件探しの前に、診療圏調査（人口・競合・将来性）を行う。
• 診療方針に合う立地を選ぶ（駅近が正解とは限らない）。
• 物件種別・視認性・契約条件を、現地と書面の両方で確認する。
• 規模・資金と噛み合わせ、将来の台数まで見て広さを決める。
• 物件は「準備全体の1ステップ」。構想→診療圏→物件→資金→設計の順で進める。

逆に言えば、この順番さえ外さなければ、立地や物件は大きな失敗になりにくくなります。

冒頭のB院長（仮名）も、一目惚れした駅前物件をいったん保留し、診療圏と家賃比率が噛み合う隣町のテナントを選び直しました。
視認性と駐車場を確保できたことで、開業1年目から予約は安定しています。違いを生んだのは物件の豪華さではなく、「決める順番」でした。

今日からやる1アクション：

まずは候補エリアの「町丁別人口」と「周辺の歯科医院数・稼働の様子」を、自治体サイトとマップ、そして実際の現地で調べ、A4一枚にまとめてみてください。この1枚があるだけで、物件を見る目が一気に具体的になります。

物件選びは、情報量と経験がものを言う領域です。候補地の見立てや物件の判断に少しでも迷いがあれば、一人で抱え込まず、第三者の視点で一緒に確認してみるのも有効な一手です。

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